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旅游地产前景被看好适当投资才可获利

发布时间:2019-07-31 09:45:43

火热投资潮在“旅游地产”这一政策监管真空地带急速地涌动着。在旅游产业前景看好形势下,专家提醒切忌盲目投资,不是任何投资项目都能获得收益。

中国旅游报:目前旅游房地产开发经营主体有哪些?

王兴斌:大致可分为两大类:第一类是旅游业内大家,如以旅游景区为主业华侨城集团,以旅行社为主业国、中、青三大家等,目前都正在向旅游度假区、主题公园和风景旅游区扩展。第二类是旅游业外各行业国营或民营企业,有央企、房地产和其他行业企业。其他行业开发旅游房地产成功有进入中国旅游集团20强浙江开元、大连海昌、广东长隆、广东南湖等,有以酒店、度假别墅为主,有以旅游景区、度假区为主。

其他行业资本进入旅游房地产给旅游业带来资金、管理与人才,推动产业融合,促进产业结构调整优化

旅游地产前景被看好适当投资才可获利

,无疑是件好事。但问题在于,是真心实意发展旅游,还是用一家着名房地产公司话来说,“草船借箭”,以旅游“草船”借圈地建房之“箭”。名义上开发旅游,实质上圈地搞房地产。有人说这是房地产商“绑架”旅游不无道理。

中国旅游报:现在对房地产过热、甚至泡沫没有太大争论,但是很少有人谈起旅游房地产过热和泡沫,您认为目前旅游房地产有过热和泡沫问题吗?

王兴斌:近年来,房地产大鳄或煤矿企业大佬纷纷进军旅游房地产,攻城夺地,声势浩大。一是规模大,不少面积在千亩以上;二是投资规模大,动辄几十个亿、甚至上百个亿;三是选在风景好、环境优良地方,有有一定旅游知名度;四是以高端消费群体为市场,投向豪华度假酒店、高尔夫球场、温泉养生或主题公园;五是地域上从一线城市走向二、三线城市,从东部地区向中部以至西部扩展。

现在对大城市房地产过热以至泡沫已成共识,但旅游房地产有无过热、是否会形成泡沫,很少有人谈及。我认为,目前过热主要是以高端消费为取向几类旅游项目开发,主要是高尔夫球场、“明清一条街”、滨海房地产、温泉度假地、豪华酒店、邮轮母港等。旅游地产投资增长呈几何级所增长,数以千计项目上马,数以百亿计资金入市,一时繁荣背后隐藏着巨大风险。

中国旅游报:能否谈谈导致目前“旅游房地产”过热原因?

王兴斌:一方面是来自旅游业宏观前景好、产业政策给力、各级政府扶植旅游业发展这些内部因素。另一方面是来自旅游业外部因素,比如,从2009年开始,国家在大中城市连续出台“限价”、“限购”政策,住宅商品房市场降温,房地产利润空间缩小。在此政策导向下,资本逐利本能驱使房地产商从住房地产纷纷向两个方向转移:一是以高档写字楼、商务会展和商贸娱乐为核心城市综合体,重点在大中城市市区抢滩;二是以高端酒店、休闲度假、康体娱乐为核心旅游综合体,重点在城市群、城市带周边布局。

而地方政府“土地财政”在城区建商品房方面受阻后,就向不受政策调控、甚至得到政策鼓励城市综合体、旅游综合体或旅游区去开辟新财源、创造“政绩”;房地产商也转向从城市综合体、旅游综合体和旅游区去拿地、开辟新财路。在政府与企业、政策与市场双重推动下,“十二五”开局之年,国企、民企大举进军旅游业,巨量国家资金、银行资金、民间资金涌向旅游业,其中主要是旅游地产项目。

从目前公布各省区直辖市“十二五”旅游发展规划看,除少数省市外,旅游人数和收入增长率大多数都定在年增15%至20%之间,有甚至在20%以上,远远超出全国平均增长指标。在投资增长型发展模式下,高增长指标必然会导致高投资指标。有省提出“十二五”期间建设5亿元以上重大旅游项目200个以上,完成旅游项目建设投资3000亿元以上。有省下达2011年“旅游投资、引资双200亿”目标任务,新建、续建旅游项目400个。有省则提出“大招商,招大商”思路,2011年全年完成旅游投资100亿元。其中虽然并非都是旅游房地产项目,但大多与它有关。

从“过热”到“泡沫”,是一个量变到质变过程。从全国来说,目前还不能说旅游房地产过热,但局部地区、若干旅游业态确实存在贪大求快、急于求成现象,旅游项目建设超越市场现实需求,也超越地区经济实力支撑能力,存在过热现象,发展下去可能会出现泡沫。上世纪九十年代初主题公园热、国家旅游度假区热、九十年代末海南房地产泡沫历史教训,似乎已被遗忘。

中国旅游报:面对目前旅游房地产过热现象,政府、企业该怎么办?

王兴斌:在政府方面,应该树立科学市场观、发展观、政绩观。政府应该树立市场导向观念,从本地实情出发,尤其是从客源市场实际需求出发,指导、规划、掌控旅游业发展速度、规模、节奏,既要速度与规模,更要质量与效益,不走粗放式发展老路。在旅游业发展到一定程度地区,在开发新项目同时,要着力提升与整合已有旅游项目,不是把摊子铺得越大越好;在旅游业初步发展地区,也不要全面铺开,要把握重点。更不要一味追求高速度、高指标,尤其不要盲目追求搞大项目、高档次、超豪华。政府应该谨慎挑选投资商,警惕“草船借箭”式投机商。地方政府在“招女婿”时,不仅要看投资商财力是实还是虚,还要看他开发理念是否对头,开发项目是否可行,目标是否可能。更要警惕投资者以“开发旅游”为名圈地,并借用“旅游区”名义“屯地”,等待土地升值日后牟取暴利。

旅游开发不同于“圈地→建房→卖房”房地产盈利模,也不同于“圈地→挖矿→卖矿”采矿业盈利模式。无论是主题公园、旅游景区开发,还是高档酒店、高尔夫,盈利与风险并存。

风险之一,旅游业是敏感度极高产业,一场天灾、人祸、政治风波,旅游会瞬间跌入低谷,起伏不定。

风险之二,旅游消费是非生活必需品消费,当国民经济出现大起大落时,人们不能取消穿衣、饮食、住房、交通、医疗、教育、养老等必需品消费,但必定会减少或停止旅游消费。

风险之三,旅游经济是高度竞争性市场经济,旅游产品除少数世界遗产外很少有独占性、垄断性,十分容易仿制同类产品,农家乐、游乐园、度假村、古街、古镇以及宾馆酒店等等,现在遍地而起,往往是“几家欢乐几家愁”,成功者不少,失败者亦不在少数。

风险之四,旅游产品是不可储存潜商品,不像煤炭那样这个月卖不出去下个月继续卖,今天酒店没人住、景区没人来,水、电、人工等成本照样支出,但今天“生意”就永远补不回来。

风险之五,旅游开发大多是投入大、回收慢、经营期长长线投资,一个大景区回收成本至少三、五年,一个中高档酒店回收成本至少十年八年,不像投入住宅地产和釆煤那样,一两年回本、三五年赢大利。

机遇对所有人都是一样,风险则随人而异。这不仅要靠入市者运气、经验和悟性,更需要深入市场调研、务实经济分析、高明规划设计和专业经营管理,切不可以急功近利、侥幸取胜。旅游业总体形势看好,并不等于任何项目都能成功。

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